Fragen und Antworten

Was ist unter den Betriebskosten (Nebenkosten) zu verstehen?
Betriebskosten sind die laufenden, regelmäßig wiederkehrenden Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum an der Immobilie entstehen.

Welche Kosten zählen zu den Betriebskosten?
Zu den Betriebskosten zählen:

• die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks
(Grundsteuer; nicht jedoch Erbpachtzinsen),
• die Kosten der Wasserversorgung,
• die Kosten der Entwässerung,
• die Heizungs- und Warmwasserkosten,
• die Kosten für Personen- und Lastenaufzüge,
• die Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr,
• die Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung,
• die Kosten der Gartenpflege,
• die Kosten der Beleuchtung,
• die Kosten der Schornsteinreinigung,
• die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,
• die Kosten für den Hausmeister,
• die Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage,
• die Kosten des Betriebs des Breitbandkabelnetzes,
• die Kosten des Betriebs der maschinellen Wascheinrichtung und
• sonstige Betriebskosten.

Sind Verwaltungs- und Instandhaltungskosten des Vermieters Betriebskosten?
Nein, diese Kosten können nicht auf die Mieter umgelegt werden.

Wer hat die Betriebskosten zu tragen?
Nach dem Gesetz hat der Vermieter die Betriebskosten zu tragen. Er kann sie aber im Mietvertrag auf den Mieter abwälzen.

Wann hat der Mieter die Betriebskosten zu tragen?
Dem Mieter dürfen neben der Miete nur dann Betriebskosten berechnet werden, wenn der Mietvertrag darüber eine ausdrückliche Vereinbarung enthält. Haben die Parteien keine besondere Vereinbarung getroffen, sind die Betriebskosten durch die vereinbarte Grundmiete abgegolten.

Ist folgende Klausel im Mietvertrag wirksam: „Der Mieter trägt die Nebenkosten"
Nein, die Klausel ist nicht wirksam. Die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten müssen eindeutig und unmissverständlich genannt werden.

Muss der Mieter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten leisten?
Der Vermieter ist nur dann verpflichtet, Vorauszahlungen für die Betriebskosten zu leisten, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist.

In welcher Höhe darf der Vermieter Vorauszahlungen verlangen?
Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in „angemessener“ Höhe vereinbart werden. Angemessen sind die Vorauszahlungen, wenn der Vermieter Erfahrungswerte der letzten Jahre ansetzt, wobei auch ein gewisser Zuschlag für zu erwartende Kostensteigerungen zulässig ist.

Kann im Mietvertrag zur Abgeltung der Nebenkosten die Zahlung einer monatlichen Pauschale vereinbart werden?
Ja, Vermieter und Mieter können vorbehaltlich anderer Vorschriften (z.B. der Heizkostenverordnung) vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale ausgewiesen werden.

Was ist unter der „Betriebskostenpauschale“ zu verstehen?
Um eine Pauschale handelt es sich dann, wenn im Mietvertrag für die Betriebskosten ein bestimmter Betrag ausgewiesen ist, den der Mieter unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch und den tatsächlich angefallenen Kosten zu zahlen hat.

Wann darf der Vermieter Erhöhungen der Betriebskosten anteilig auf den Mieter umlegen?
Höhere Betriebskosten darf der Vermieter anteilig auf den Mieter umlegen, wenn

• eine Betriebskostenpauschale vereinbart ist und
• sich der Vermieter die Umlegung der höheren Betriebskosten im Mietvertrag vorbehalten hat.

Sind Hausreinigungskosten umlagefähig?
Ja. Umlagefähig sind die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs.

Welche Kosten der Gartenpflege können auf den Mieter umgelegt werden?
Umlagefähig sind die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten von Privatwegen und -straßen.

Welche Kosten gehören zu den „Beleuchtungskosten“?
Zu den Beleuchtungskosten gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und der Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile (Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen).

Welche Versicherungen gelten als Betriebskosten?
Umlagefähig sind die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.

Sind die Kapitalkosten (z.B. für ein Baudarlehen) als Betriebskosten umlagefähig?
Nein.

Welche Kosten zählen zu den „Kosten für den Hauswart“?
Umlagefähig sind die Vergütung, die Sozialbeiträge und die geldwerten Leistungen (z.B. kostenloses Wohnen), die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt - jedoch nur, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft.

Innerhalb welcher Frist muss der Vermieter über die Vorauszahlungen für Betriebskosten abrechnen?
Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechungszeitraums mitzuteilen.

Kann der Vermieter nach Ablauf der Abrechungsfrist vom Mieter die Zahlung von Betriebskosten nachfordern?
Nein, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Solche nicht zu vertretenden Verspätungen können ihre Ursache zum Beispiel darin haben, dass Versorgungsunternehmen ihre Abrechnungen erst nach Ablauf der Rechnungsperiode erstellt haben, so dass die Frist nicht mehr eingehalten werden kann. Auch Steuern oder Abgaben werden häufig erst viel später festgesetzt.

Welche Folgen hat es, wenn sich Betriebskosten ermäßigen?
Wenn sich die Betriebskosten ermäßigen, ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter mitzuteilen.

Nach welchem Maßstab sind Betriebskosten umzulegen?
Entscheidend ist die Vereinbarung im Mietvertrag. Als Verteilerschlüssel kommen die Wohnungsgröße, die Personenzahl oder die Anzahl der Wohneinheiten in Betracht. Wenn Vermieter und Mieter keinen Umlagemaßstab vereinbart haben, hat die Umlage nach dem Flächenmaßstab zu erfolgen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach Verbrauch oder Verursachung abzurechnen. Dieser Maßstab geht dann dem Flächenmaßstab vor.

Muss der Vermieter Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch durch den Mieter abhängen, verbrauchsabhängig abrechnen?
Ja, wenn im Mietvertrag kein anderer Umlagemaßstab für diese Betriebskosten vereinbart worden ist.

In welchen Fällen besteht keine Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung?
Die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung besteht nicht,

• in Zweifamilienhäusern, in denen der Vermieter mit seinem Mieter unter einem Dach wohnt;
• wenn die zu erwartenden Einsparungen bei weitem nicht ausreichen, die Investition (z.B. Einbau eines Warmwasserzählers) und die laufenden Kosten (z.B. Zählermiete) abzudecken.

Kann der Mieter vom Vermieter Einsicht in die Unterlagen für die Betriebskostenabrechnung verlangen?
Ja. Der Mieter hat einen Anspruch darauf, die Unterlagen der Betriebskostenabrechnung beim Vermieter einzusehen. Dem Mieter sind die Originalunterlagen vorzulegen. Die Zusendung oder Aushändigung der Belege kann der Mieter aber nicht verlangen.